Tarım Değerleme

Şirketimiz ARVES Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., 10.12.2012 tarih ve B.02.6.SPK.0.17.00-415.01 [ARVES-…]-566 sayılı karar ile Sermaye Piyasası Kurulu tarafından, ayrıca 10.04.2013 tarih ve 43890421-140-118-9264 sayılı karar ile Bankacılık Denetleme ve Düzenleme Kurulu tarafından gayrimenkul değerlemesi alanında yetkilendirilmiştir. Bahsi geçen yetkilendirmelere istinaden şirketimiz, 31.12.2014 tarih, 29222 Sayılı Resmi Gazete’ de yayınlanan Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmeliğe uygun olarak “Tarım Değerlemesi” yapmaktadır.

Konusunda uzman Ziraat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarından oluşan ekibimiz ile Tarım Değerlemesi konusunda profesyonel hizmet vermekteyiz.

Toprak gelişmiş ülkelerde önemli bir ekonomik varlık olarak ele alınmakta ve planlı bir şekilde kullanılmaktadır. Toprak hem tarımda kullanılır hem de sanayide hammadde olarak değerlendirilir. Tarım açısından ormancılık, hayvancılık ve bitkilerin yetişmesi için kullanılırken; sanayide çimento, tuğla, kiremit, fayans ve seramik gibi ürünlerin hammaddesi olarak kullanılır.

Türkiye’de arazinin % 36’sında tarım yapılabilmektedir. Ayrıca iklimin ve toprağın çeşitli olması yetiştirilen ürün çeşidinin fazla olmasına sebep olmuştur. Topraklarımız daha çok Karadeniz Bölgesi’nde bağlık, bahçelik ve ormanlık alanlar, Ege’de endüstriyel bitki alanları, Akdeniz’de endüstriyel bitki alanları ve ormanlıklar, Marmara’da endüstriyel bitki alanları ve tarım arazisi, iç kesimlerde de tarım alanları ve otlaklık alanlar olarak karşımıza çıkmaktadır.

Tarım Arazileri: Toprak, topoğrafya ve diğer ekolojik özellikleri bitkisel, hayvansal ve su ürünleri üretimi için uygun olan ve halihazır bu amaçla kullanılan veya ekonomik olarak imar, ıslah ve ihya edilerek bitkisel, hayvansal ve su ürünleri üretimi için uygun hale dönüştürülebilen arazileri ifade etmektedir.

Tarım: İnsanların toprağı işleyerek, çeşitli bitkileri yetiştirmesine denir.

Tarımsal Gelir Değeri: Tarım arazilerinden elde edilecek yıllık ortalama net gelirin yirmi yıl ile çarpımı sonucu hesaplanan değeri ifade etmektedir.

Modern tarımsal işletmeler ile birlikte tarımsal mülk kapsamı oldukça genişlemiştir. Tarımsal işletmeler; arazileri, tarımsal yapıları, ekilen ürün ve ağaçları, hayvanları, teknik altyapısı, makine ve ekipmanları ile bir bütündür ve bu bütünün tüm parçaları ve bütünün oluşturduğu maddi olmayan varlık değerleri de dikkate alınarak değerleme çalışmaları yürütülür.

Milli servet niteliğinde olan TARIM ARAZİLERİNİN miras ve satış yolu ile bölünmesinin önlenmesi amacı ile Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik, 31 Aralık 2014 tarihinde 29222 sayılı Resmi Gazete' de yayımlandı. Yönetmelik, tarımsal arazilerin devri, miras yolu ile intikali, değerlemesi, yeter gelirli arazi büyüklüğü ve ekonomik bütünlüğüne ilişkin hükümler ile ehil mirasçıya ait niteliklerin tespitine ilişkin usul ve esasları belirliyor.

31.12.2014 tarih, 29222 Sayılı Resmi Gazete’ de yayınlanan Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelikte;

Tarım Arazilerinin Değerlemesi

MADDE 5 – (1) Tarımsal arazilerin gelir değeri, değerleme tarihinde, arazilerin optimum koşullarda işletilmesi halinde elde edilecek yıllık ortalama net gelirine göre hesaplanır.

(2) Üretim dönemlerine ait gayrisafi üretim değerlerinin hesaplanmasında, çiftçi eline geçen ürün fiyatları ile verimler dikkate alınır. Çiftçi eline geçen ürün fiyatlarında Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verileri esas alınır. Ürün deseni ve verimlerin hesabında, değerlemesi yapılacak arazinin veya bu arazilere benzer özellik arz eden yöredeki diğer arazilerin Bakanlık sistemlerindeki son beş yıllık kayıtları esas alınarak belirlenir.

(3) Değerleme yapılan yıl içinde çiftçi eline geçen ürün fiyatlarıyla ürünlerin son beş yıllık verim ortalamaları çarpılarak araziden elde edilen yıllık ortalama gayrisafi üretim değeri hesaplanır. Değerleme yapılan üretim dönemi için Bakanlık İl ve İlçe Müdürlüklerince belirlenecek bölgede yetiştirilen hakim ürünler için yapılan ortalama yıllık üretim masraflarının yıllık ortalama gayrisafi üretim değerinden çıkartılması sonucu, arazinin yıllık ortalama net geliri tespit edilir. Tespit edilen yıllık ortalama net gelirin yirmi yıl ile çarpılması sonucu oluşan değer, tarımsal arazilerin gelir değeridir.

(4) Tarımsal gelir değerine yapılacak itirazlar; hesaplamada kullanılan arazilerdeki ürün deseni ve verimleri, ürün maliyetleri ve çiftçi eline geçen fiyatlar üzerinden yeniden değerlendirilir. Arazilerin ürün desenine, maliyetlerine ve çiftçi eline geçen fiyatlara yapılacak itirazlarda Bakanlık ve TÜİK sistemlerindeki kayıtlar esas alınır.

 

Arazi niteliğindeki taşınmazlar için hazırladığımız değerleme raporlarında yer alan asgari hususlar;

Bahçe Üretimi Yapılıyor ise;

  • Tarımsal üretim,   

  • Toprağın niteliği,

  • Topografik durum,

  • İlgili arazide ağaç adedi, yaşı, cinsi, üretim şekli,   

  • Sulama kaynakları, Sulama sistemi (Yağmurlama, damla sulama vs.),

  • Bahçenin ulaşım bilgileri,

  • Elektrik vb. imkanları hakkında bilgiler belirtilmektedir.  

Tarlada Üretim Yapıyor ise;

  • Tarla üzerindeki tarımsal ürün bilgisi (halihazırda ekimi/dikimi yapılmış ürün bilgisi veya ekim/dikim yapılıp yapılmadığı),

  • Sulu veya kuru üretim şekli,  

  • Sulu üretim yapılıyor ise suyun kaynağı hakkında bilgi (Sulama Kooperatifi, kuyu, nehir vs.)

  • Tarlada birden fazla üretim yapılıyor ise her bir üretimin yapıldığı alan (dekar),

  • Tarlanın ulaşım bilgileri,

  • Tarla ile sınırı bulunan diğer tarlalarda yapılan ürün bilgisi,

  • Elektrik vb. imkanları hakkında bilgiler belirtilmektedir.  

Serada Üretim Yapıyor ise;

  • Tarımsal ürün belirtilmeli (domates, biber vs.) (hâlihazırda ekimi/dikimi yapılmış ürün bilgisi veya ekim/dikim yapılıp yapılmadığı),

  • Üretim şekli (topraklı veya topraksız),

  • İlgili tarlanın ne kadarlık kısmında sera üretimi yapıldığı (dekar veya m²),

  • Seranın ısınma, su temin edilme şekli,

  • Sera boyutları ve cinsi (cam, plastik vs.),

  • Seranın ulaşım bilgileri hakkında bilgiler belirtilmektedir.

 

Tarım değerlemesinde genel olarak;

  • Taşınmazın kente/ kasabaya yakın olup olmaması,

  • Taşınmaza en yakın il/ilçenin nüfusu veya nüfus yoğunluğunun fazlalığı veya azlığı,

  • Taşınmazın ulaşım olanaklarına (baraj göl alanı, demiryolu, denizyolu, havayolu) yakın olup olmaması,

  • Taşınmazın çevresinde sağlık koşullarının iyi veya kötü olması,

  • Pazar olanaklarının bulunması veya bulunmaması,

  • Taşınmaz üzerinde yapı varsa bakımlı olup olmaması,

  • Arazinin tek bir parçadan oluşması veya çok parçalı olması,

  • Toprağın biçiminin düzgün veya biçimsiz olması,

  • Yörede mülkiyet güvencesi yönünden sorun yaşanıp yaşanmaması,

  • Yörede arazinin serbest olarak tarım ve tarım dışı amaçlar için alınıp satılabilmesi veya alım-satım olanaklarının çok sınırlı olması,

  • Arazi sahibinin ve tarımda çalışanların can güvenliğinin olup olmaması,

  • Arazinin bulunduğu yörede kadastro çalışmasının yapılmış veya yapılmamış olması,

  • Arazi üzerinde uygulanan münavebe sisteminin kolaylıkla değiştirilebilmesi veya değiştirilememesi,

  • Arazi sulanabiliyorsa, sulama olanağının olup olmaması,

  • Taşınmazın turistik tesislere, sanayi işletmelerine ve deniz, göl ve nehir kıyılarına yakın olup olmaması vb. değeri etkileyen tüm kriterler dikkate alınarak değer tahmin ve takdir edilmektedir.