Danışmanlık

Proje geliştirme, satın alma, kiralama, en iyi kullanım ve yatırım analizleri / alternatifleri değerlendirmeleri çerçevesinde maliklere, yatırımcılara (bireysel yatırımcılara, kurumsal yatırımcılara vb.), kullanıcılara, inşaat şirketlerine, proje geliştiricilerine, kredi kuruluşlarına, kamu ve özel kurumlara, gerçek değere ihtiyaç duyan tüm kesimlere geniş çapta profesyonel gayrimenkul ve makine danışmanlığı hizmeti sunmaktayız.

Gayrimenkul ve makine planı geliştirmenizde, gayrimenkul ve makine yatırımlarınızda, gayrimenkul ve makine portföyünüzü bilgi ve bilimin ışığında, gerçek değerler ile yönetmenizi sağlamak için ihtiyaç duyduğunuz her an yanınızdayız.

Şirketlere sermaye olarak konulan, satın alınan yada kiralanan gayrimenkullerin yeni muhasebe standartlarına göre değer tespitlerinin yapılması, şirket gayrimenkul portföyünün işletilmesi, atıl durumdakiler için proje geliştirilmesi, BASEL II ve Türk Ticaret Kanunu değişikliği gibi yeni finansal düzenlemelerin gerektirdiği kurumsallaşmanın en önemli ayağı olan şirket finansal yapılarının doğru kurgulanması, gayrimenkul değerleme ihtiyaçlarını çeşitlendirmektedir. Tüm ihtiyaçlara yönelik profesyonel değerleme ve danışmanlık hizmeti sunulmaktadır.

 

En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi

Bir mülkün fiziki olarak inşası imkanlı, yasal olarak geliştirilmesi mümkün, finansal ve ekonomik olarak yapılması anlamlı, en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı mülkün “en etkin ve en verimli” kullanımıdır. Değeri etkileyen en önemli kavram en etkin ve en verimli kullanımdır. Mantıklı olarak olası ve yeterli seviyede desteklenen alternatif kullanımlar arasında; Yasal olarak izin verilen; Fiziki olarak olanaklı; Finansal açıdan uygulanabilir; Maksimum düzeyde verimli bir kullanım olarak tanımlanmaktadır.

En etkin ve en verimli kullanım analizi aşağıdaki temel soruların cevaplarını içermelidir:

  • Fiziksel olarak neler mümkündür?

  • Kullanım makul ve olası bir kullanım mıdır?

  • Nelere yasal olarak izin verilmektedir?

  • Kullanım yasal mı ve kullanım için bir yasal hak alabilme olasılığı var mı?

  • Mülk geliştirilmeli, genişletilmeli, dönüştürülmeli ya da yıkılmalı mıdır?

  • Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun mu ve/veya uygun hale getirebilir mi?

  • Neler finansal olarak uygulanabilir?

  • Neler en yüksek yatırım kazancı sağlar?

  • Önerilen fonksiyonlar ve dağılımların kullanımı finansal ve ekonomik yönden gerçekleştirilebilir mi?

Yukarıdaki kriterlerin hepsini karşılayan ve ekonomik olarak sahibine ve/veya kullanıcısına en fazla getiriyi sağlayan kullanım  “en etkin ve en verimli” kullanım olarak belirlenir. Bazen mülkün alternatif kullanımları da aynı ekonomik sonucu verebilir. Bu durumda mal sahibinin tercihleri göz önünde bulundurulur. Analiz, beyan edilen varsayımlarla birlikte raporda açıklanır ve profesyonel görüşümüz ile birlikte sunulur.

 

Proje Değerleme + Fizibilite

Değerlemeye yönelik veri toplama ve raporlama süreçleri, gayrimenkul değerlemesinin hangi amaçla yapılacağına bağlı olarak doğrudan etkilemektedir. Piyasa rayiç değerinin tespiti dışında, hukuki durum, verimlilik analizleri ve proje geliştirme amaçlarıyla talep edilen çalışmalar, çok daha kapsamlı ve detaylı veri toplama ve analiz süreçlerinden oluşmaktadır. Hazırlanan bu tür raporlar, taşınmaz ya da taşınmaz projelerinin geleceği açısından hayati önem taşımakta, özellikle finansman kuruluşları, yatırım ve inşaat şirketleri tarafından sıkça başvurulan bir karar unsuru olmaktadır.

Yeni bir yatırım kararı alınması durumunda yatırımcıların, uygulamacıların ve finansman sağlayıcıları fizibilite çalışmalarına ihtiyaç duymaktadır. Bu fizibilite çalışmaları ile gayrimenkul yatırım kararları alınır, uygulamaya geçilir veya uygulamadan vazgeçilebilir. Yatırım kararları öncesinde yapılan fizibilite çalışmaları, muhtemel zararların önüne geçilmesini sağlayabilir.

Proje geliştirme, yer seçim süreçlerinden başlayarak bütün uygulama sürecinin de içinde olmaktadır. Bu süreçte şirketimizin verdiği proje değerleme danışmanlık hizmetlerini şu ana başlıklarda özetleyebiliriz;

  • Yatırım projeleri için proje fizibilite analizleri,

  • Gayrimenkul projeleri için “En iyi ve En verimli kullanım” analizleri

  • Gayrimenkul projelerinde tapu kayıtları, kadastro ve imar durumları ve diğer kanuni mükellefiyetleri incelemesi, varsa problemli unsurların giderilmesi için durum tespit raporu ya da görüş raporu düzenleme,

  • Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, imar durumuna, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi,

  • Gayrimenkullerin hukuki durumlarında ortaya çıkan kanuna ve ilgili mevzuata aykırılıkların giderilmesi ve bunların gayrimenkul değerine etkilerinin tespiti,

  • Projedeki gayrimenkullerin tipi, projenin yer seçimi, satış süreci, projenin kent dokusuna, sosyal ekonomik yapıya uygunluğu ve varsa talebi yaratan bölgesel özellikler hakkında piyasa araştırması,

  • Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı amacıyla değer tespiti,

  • Atıl durumdaki gayrimenkuller için proje geliştirme ve bu projelere göre verimlilik ve fizibilite analizleri

 

Gayrimenkul Mevzuatı Danışmanlığı

Anayasa başta olmak üzere, mülkiyet hakkının konu edildiği, yasa, yönetmelik ve tüzükteki teknik ya da hukuksal her türlü yazılı norm, Gayrimenkul Mevzuatını oluşturmaktadır. Gayrimenkul ve mülkiyet hakkı yaklaşık 4000 farklı kanunda yer almakla birlikte idari işlemlere de konu edilmektedir. Şirketimiz; mesleki bilgi, piyasadan elde ettiği deneyimleri ve partnerleri vasıtasıyla gayrimenkul mevzuatı ile ilgili tüm konularda danışmanlık hizmeti vermektedir.

Gayrimenkul hukuku alanında, gayrimenkul hukukuna ve tapu mevzuatına hakim SPK lisansına sahip gayrimenkul danışmanlarımız ve konuya hakim profesyonel destek aldığımız hukuk birimimiz ile birlikte hizmet sunulmaktadır.

Gayrimenkul ve gayrimenkul projelerindeki bütün aşamalarda, durum tespit araştırmaları yapılırken, tapu kayıtları, kadastro ve imar durumları ve diğer kanuni mükellefiyetler incelenerek hukuki durumlar ve yasal prosedüre uygunluk tespit edilir, varsa problemli unsurların giderilmesi için durum tespit raporu ya da görüş raporu düzenlenerek, karşılaşılan teknik yada hukuki sorunların analizleri yapılır. Ortaya çıkan kanuna ve ilgili mevzuata aykırılıkların giderilmesi, bunların gayrimenkul değerine etkilerinin tespiti ve ülkemizdeki sistem içerisinde çözüm önerileri ortaya konulur.

Bu kapsamda;

  • Mülkiyet hakkının tespiti, araştırılması ve bu haklar hakkında danışmanlık,

  • Tapu ve kadastro işlemlerine yönelik danışmanlık,

  • Tam / sınırlı ayni hakların tespiti, araştırılması ve bu haklar hakkında danışmanlık,

  • İmar mevzuatı hakkında danışmanlık,

  • Yapı denetimi, ruhsat, iskan vb. bilgiler hakkında danışmanlık,

  • Kooperatifler hakkında danışmanlık,

  • Gayrimenkulleri satılması / kiralanması hakkında hukuksal danışmanlık,

  • Şirketlerde birleşme, devir, tasfiye, iflas, konkardato, ortağın ortaklıktan ayrılması ve benzeri hallerde şirket aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin durumu hakkında danışmanlık,

  • Özelleştirme, kamulaştırma vb. hallerde gayrimenkulün mevzuat karşısındaki durumu hakkında danışmanlık,

  • Gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile makine ve teçhizatın çeşitli kanun hükümleri karşısındaki durumları hakkında danışmanlık,

  • Değişen mevzuat hükümlerinin çeşitli vasıtalarla bilgilendirilmesi danışmanlığı hizmetleri verilmektedir.

 

Bilirkişilik

Bilirkişi: Çözümü, uzmanlığı, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hallerde oy ve görüşünü sözlü veya yazılı olarak vermesi için başvurulan gerçek veya özel hukuk tüzel kişisini ifade etmektedir.

Uzmanlık (İhtisas) ve Yeterlilik (Ehliyet), Tarafsızlık ve Dürüstlük niteliklerine sahip olarak; Gayrimenkul ve Makine Değeri ve Danışmanlığı kapsamında;

  • Anlaşmaya varılamayan durumları tespit etmek,

  • Anlaşmazlıkları ortadan kaldıracak unsurları belirlemek,

  • Anlaşmazlıkları gidermeye yönelik olarak karar vermek, durumları için talep edilmesi durumunda profesyonel Bilirkişilik Hizmeti verilmektedir.

 

Miras Paylaşımı Danışmanlık Hizmeti

Veraset intikali yoluyla edinilen gayrimenkullerin, hak sahipleri arasında, adilce paylaşımı için değer tespitleri yapılarak, paylaşım modeli hazırlanması için verdiğimiz bağımsız değerleme hizmetleri sayesinde, hak sahipleri arasındaki miras anlaşmazlıkları, mahkeme sürecine gidilmeden çözümlenebilmektedir. Miras olarak intikal eden gayrimenkuller için hisseli ise, hisse yada pay değerleri ile, bu gayrimenkullere bağlı hakların piyasa rayiç değerlerinin ve varsa gayrimenkullerle ilgili hukuki problemlerin tespit edilmesi, ayrıca hak sahiplerine miras yoluyla kalan gayrimenkuller için değerlendirme önerileri getirilmesi verdiğimiz hizmetler arasındadır.

Mirasın ne şekilde paylaşılacağı hakkında genel bilgilendirme;  

  • Miras bırakanın altsoyu yani çocukları ve torunları mirastan eşit pay sahibidirler. Eğer miras bırakanın çocuklarından kendisinden önce ölen var ise onun yerine halefiyet yolu ile çocukları alır. Yani ortadan 3 çocuğu ve kendisinden önce ölen 4. Çocuğundan kalan bir torunu var ise 3 çocuk ve torun mirastan eşit oranda pay alırlar.

  • Miras bırakanın anne ve babasının mirasçı olabilmesi altsoyunun bulunmaması gerekir. Altsoyu bulunmayan miras bırakanın annesi ve babası kendisine mirasçı olabilir. Miras bırakanın anne ve babası da mirastan eşit pay sahibidir. Onlar arasında da miras bırakandan önce ölen var ise ölenin yerini de her derece halefiyet yoluyla altsoyu alır.

  • Miras bırakanın büyük anne ve büyük babasının mirasçılığı ise ancak anne ve baba ile altsoyun hayatta olmadığı halde mümkündür. Büyük anne ve büyük babanın vefatında ise yine halefiyet yoluyla altsoy mirasçı olur.

  • Evlilik dışı doğan çocuk ile miras bırakan arasında yasal soybağı kurulmuş ise mirasçılığı yasal mirasçılar gibi devam eder. Evlilik dışı doğan çocuklardan aynı evlilik içinde doğmuş gibi mirastan pay alırlar.

  • Genel miras paylarının tamamının belirlenmesinde en önemli faktör miras bırakanın eşinin sağ kalıp kalmadığıdır. Sağ kalan eş miras bırakanın çocukları ve torunları ile birlikte mirasçı olursa mirasın ¼ ünü alır. Sağ kalan eş miras bırakanın annesi ve babası ile birlikte mirasçı olursa mirasın ½ sini alır. Miras bırakanın büyük anne ve büyük babası ve onların altsoyu ile mirasçı olursa eğer sağ kalan eş mirasın ¾ ünü alır.