Kentsel Dönüşüm & Yenileme

Şirketimiz ARVES Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., 10.12.2012 tarih ve B.02.6.SPK.0.17.00-415.01 [ARVES-…]-566 sayılı karar ile Sermaye Piyasası Kurulu tarafından, ayrıca 10.04.2013 tarih ve 43890421-140-118-9264 sayılı karar ile Bankacılık Denetleme ve Düzenleme Kurulu tarafından gayrimenkul değerlemesi alanında yetkilendirilmiştir. Bahsi geçen yetkilendirmelere istinaden şirketimiz, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği 15. Maddesine istinaden riskli yapı değeri tespiti, yeni kanun değişiklikleri ve düzenlemesi ile kentsel yenileme / dönüşüm kapsamında, kentsel dönüşüm alanında profesyonel değerleme ve danışmanlık hizmetleri sunmaktadır.

Herkes tarafından söylendiği gibi Kentsel Dönüşüm Ya Da 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 30 Mayıs 2012 ve Yönetmeliği 4 Ağustos 2012 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Kentsel dönüşüm / yenileme bir kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesi, yaşanabilir kentlerin oluşturulması anlamına geliyor. Gecekondu dönüşüm / kentsel yenileme projelerinde "kent içinde kaçak yapılaşma alanları ile ekonomik ömrünü doldurmuş bulunan çöküntü alanlarının gerekli tüm kentsel ve sosyal donatı hizmetleri getirilerek olası tüm doğal afet riskleri de bertaraf edilecek şekilde yeniden fenni ve sıhhi standartlara haiz bir şekilde yapılandırılması" amaçlanmaktadır.

Gecekondu Dönüşüm / Kentsel Yenileme Projelerinde İşlem Adımları;

  • Bölge için en iyi ve en verimli kullanıma yönelik çalışmaların yapılması süreci

  • Gerekçeli raporların hazırlanması süreci

  • Sınır mülkiyetlerinin ve hak sahipliği tespiti süreci

  • Kat adedi analizi, kullanım analizi, fonksiyon analizi süreci

  • Değerleme çalışmalarının yapılması süreci

  • Proje ve yüklenici ihtiyaçlarını uzlaştırılması araştırması süreci

  • Yüklenici seçimi süreci

  • Yasa kapsamında gerekli prosedürlerin takibi süreci

Kentsel dönüşüm projelerinde, değerleme çalışmaları sürecinde;

  • Dönüştürülecek alanın mevcut durum değeri ve dönüşüm sonucu oluşacak değeri,

  • Dönüştürülecek alandaki fiziksel değerler ve dönüşüm sonrası oluşturulacak fiziksel yapının maliyeti,

  • Mevcut sektör bilgisi ile söz konusu kentsel dönüşümün verimlilik analizi,

  • Dönüşüm alanının çevresi ile uyumu ve çevresine değer bazlı etkisi,

  • Hak sahipleri ile bunlara ait taşınmazların (arsa, yapı, müştemilat v.b.) tespiti ve değerlemesi konularında hizmet verilmektedir.

Kentsel yenileme / dönüşüm riskli yapı statüsündeki apartmanlarını / yapılarını yenilemek isteyen mal sahipleri, apartman yönetimleri ve apartman sahipleri, müteahhitler ile anlaşma ve inşaat sürecinde, nimet külfet dengesini (Gerçek Değer ile Adaleti) sağlayan değerleme raporlarına ihtiyaç duymaktadır. Bu çerçevede kentsel yenileme / dönüşüm sürecinde birçok bireysel mal sahiplerine, apartman maliklerine ve apartman yönetimleri için değerleme ve danışmanlık hizmeti sunulmaktadır.

  • Kentsel yenileme / dönüşüm kapsamında, riskli yapı modelinde ANLAŞAMAYAN apartman / hak sahiplerinin, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ na sunulmak üzere gayrimenkul değerleme raporuna ihtiyaç duymaktadır.

  • Kentsel yenileme / dönüşüm kapsamında, Bakanlık aracılığına ihtiyaç duymayan malikler de MEVCUT DURUM DEĞERİ, ARSA PAYI DEĞERİ ve ŞEREFİYELENDİRME TESPİTİ ile gayrimenkul değerleme raporuna ihtiyaç duymaktadır.

  • Hazırlanan değerleme raporuyla müteahhit veya yüklenici inşaat şirketi ile yapılan anlaşma sonrasında tüm mülkiyet sahipleri, gayrimenkul haklarını tespit edebilmektedirler.

Kentteki problemli alanların ve/veya riskli yapıların yenilenmesi için verilen imar durumunun tespiti, hak sahipliği tespiti, eski ve yeni projeye göre bilimsel olarak / matematiksel formüllerle şerefiyelendirme çalışmasının yapılması, imar durumuna uygun en verimli yeni projelerin çizilmesi, mevcut durumla yeni projenin çakıştırılması / analizi, bakanlık, tapu ve belediye süreçlerinde, müteahhit seçiminde yardımcı olunması gibi projenin tümünün proje koordinasyonu veya bir kısmı veya değerleme ve danışmanlık hizmeti sunulmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında (6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi ile ilgili Kanun) eski, depreme dayanıksız, ekonomik ömrünü tamamlamış RİSKLİ yapılar, sadece bir hak sahibinin T.C Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Lisanslı Şirketleri’ne başvurması ve SPK ve BDDK Lisanslı Değerleme Şirketleri’ne Nimet külfet dengesini (Gerçek Değer ile Adaleti) sağlayan değerleme raporu hazırlatması ile depreme dayanıklı, daha değerli, sosyal alanları olan, yaşanılabilir bir yapı haline getirebilmektedir. Yapılar yenilenirken Kentsel Dönüşüm Kredisi, Kentsel Dönüşüm Kira Yardımlarına ek olarak, belediye, tapu, noter harç muafiyeti ile vergi avantajlarında da yararlanabilme imkanı sunmaktadır.

 

6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ

MADDE 15/A –  (Ek:RG-2/7/2013-28695)

(1) Riskli binaların yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazların yeniden değerlendirilmesi konusunda, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karar, anlaşmanın şartları ve riskli yapının Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değeri Müdürlüğe bildirilir.

(2) En az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti ve Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen riskli yapının değeri de gözetilerek bu Komisyonca belirlenir.

  • Riskli yapıların yıkıldıktan sonra ne yapılacağı konusundaki uygulama süreci için maliklerin oy birliği ile hareket etmesi gerekmektedir.

  • Oy birliğinin sağlanamaması durumunda; Sermaye Piyasası Kurulu’ nun yetki verdiği lisanslı değerleme şirketine riskli yapının değeri tespit ettirilir. Bu rapor maliklere dağıtılır, maliklerden herhangi birisi tüm malikleri toplantıya çağırır ve riskli yapı malikleri hak sahibi oldukları hisseleri oranında en az 2/3 çoğunluk ile karar verecektir.

  • En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tesbit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

Bina Bazlı Dönüşümlerde İşlem Adımları;

  • İmar durumunun öğrenilmesi,

  • İmar durumuna uygun avan proje-taslak projenin hazırlanması,

  • Kat maliklerine çalışmaların sunumunun yapılması ve proje üzerinden görüşlerinin alınması,

  • Genel kabul gören proje üzerinden hukuki şartnamenin ve teknik şartnamenin Hukuk Bürosu desteği ile hazırlanması,

  • İnşaat firmaları ile yapılacak olan ön şartnamenin hazırlanarak inşaat firmalarının tekliflerinin alınması süreci,

  • Alınan tekliflerin kat malikleri ile değerlendirmesi süreci,

  • Kabul edilen teklif üzerinden inşaat firması ile sözleşmelerin imzalanması süreci,

  • Tapu müdürlüğü nezdinde sürecin malikler veya maliklerce belirlenen teknik heyetle beraber yürütülmesi süreci,

  • Yasa kapsamında risk analizi hizmetinin yetkili firmalardan alınması süreci, (Riskli yapı tespitine itirazlar varsa sürecin takibi, itiraz sonrası muafiyet belgelerinin takibi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi sonrasında yıkım tebligatı süreçlerinin takibi),

  • Yasa kapsamında riskli yapı ile ilgili SPK lisanslı değerleme raporu alınması süreci,

  • Yasa kapsamında gerekli toplantıların yapılması, riskli yapı toplantısının noter marifeti ile yapılması süreci,

  • Yasa kapsamında karara katılmayan / katılamayan maliklere 15 günlük sürede karara katılması ihtarının yapılması süreci,

  • Yasa kapsamında karara katılmayan maliklerle ilgili açık arttırma süreci,

  • Müteahhit firma ile imzalanan sözleşme kapsamında inşaat yapılıp teslim edilinceye kadar periyodik olarak binanın teknik olarak denetimi ve denetimin rapor olarak maliklere veya malik teknik heyetine yazılı bildirimi sürecini kapsamaktadır.

Devlet Ekonomik Destek Hakkında Özet Bilgi

  • Deprem Risk Raporu için  24 Ay geri ödemeli Bakanlık Tespit Kredisi kullanabilirsiniz. (Bir Malikin Başvuru Yapması Yeterlidir.)  Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren üç ay içerisinde tespitin yaptırılması ve Bakanlığa gönderilmesi zorunludur. 

  • Yıkım masrafları için bakanlıktan 24 ay geri ödemeli süreli yıkım kredisi kullanabilirsiniz.

  • Binanın yapımında Bakanlık Kredi Faiz Desteğinde  (yıllık %4 tutarında) ya da kira yardımı talebinde  bulunabilirsiniz. (Kredi ve kira yardımlarından yalnızca birinden faydalanabilirsiniz.)

  • Bakanlığın anlaşmalı olduğu bankalarda yıllık %4 faizi devlet karşılama koşullu kredi kullanılabilmektedir.

  • Kira yardımı almak istemeniz durumunda kanuna göre kira yardımı yapılmaktadır.  Yardım süresi 18 ayı geçemez. Kira yardımının ilk 5 ayı taşınma işlemleri de dikkate alınarak peşin ödenebilir. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenir.

 

Riskli Yapı Tespit Süreci Lütfen Tıklayınız
 
Faiz Desteği Lütfen Tıklayınız
 
Kira Yardımı Lütfen Tıklayınız
 
Kira Yardım Kılavuzu Lütfen Tıklayınız
 
2017 Yılı Kira Yardım Tutarı Lütfen Tıklayınız
 
Riskli Yapı Süreci Lütfen Tıklayınız