Kullanılan Yöntemler

• Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
• Maliyet Yaklaşımı
• Gelir İndirgeme Yaklaşımı
• Proje Geliştirme Yaklaşımı

 

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

Kullanım alanları

• Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yaklaşımdır.

• Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her cins gayrimenkule uygulanabilir.

• Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır.

• Özel amaçla inşa edilmiş gayrimenkullerin değerinin belirlemek için kullanılmaz. (Örnek; kütüphane, müze, cami, okul, vb.)

• Genellikle gelir getirmeyen gayrimenkullerin (arsa gibi) değerlendirilmesinde kullanılır.

• Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi mülkler için en iyi göstergeleri sağlar.

• Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır. 

Uygulamadaki Zorluklar

• Belli bir dönem içinde satışı gerçekleşmiş emsaller bulmak zor olduğu gibi gerçek satış bedellerine ulaşmak kolay değildir.

• Basit ancak uygulanması söylenildiği kadar kolay olmayan bir yöntemdir.

• Emsaller arasındaki farkları matematikselleştirmenin de zorlukları bulunmaktadır. 

• Fiyatların hızlı değiştiği (Volatil) dönemlerde kullanılması yanıltıcıdır. 

• Verilerin yetersiz olduğu ortamlarda yanılgılara neden olur.

Yöntemde Kullanılabilecek Kaynaklar

• Gerçekleşmiş satışlar

• Kontratlar

• Teklifler

• Resmi kayıtlar

• Emlak komisyoncularından alınan bilgiler

• Medya: Gazeteler/internet/gayrimenkul dergileri bilgileri

• Diğer değerleme uzmanları

• Müzayedeler

• Mülk yöneticileri

• Değerleme uzmanının arşivleri  

 

Maliyet Yaklaşımı

Bu mukayeseli yaklaşım belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyat aşırı ölçüde aştığı durumda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir.

Var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir.

Bu yöntemde, gayrimenkulun önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulun değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulun bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Bu teknikte gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübeler gibi veriler dikkate alınarak yapılan hesap ve maliyetler göz önüne alınır. Binalardaki yıpranma payı, binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanabilir.

Bu teknikte gayrimenkulun değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Arazi değeri emsal yaklaşımlardan yola çıkılarak takdir edilir. Binaların değeri ise yukarıda bahsedilen yöntemlerle belirlenerek yıpranma payları düşülerek oluşturulur. Sonuç değer takdirine ise bu her iki değer toplanarak ulaşılır.

Kullanım alanları

• Emsal satış bilgileri yetersizse,

• Emsal karşılaştırma yönteminde bazı kalemlerin parasal düzeltmelerinde,

• Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında,

• Gelir getiren bir mülk cinsi olmadığında,

• Piyasada sık sık alım-satımı yapılmayan mülklerin değerlemesinde,

• Özel kullanımı olan yapılar değerlemeye konusu ise,

• Alışılagelmişin dışında bir mülk olduğunda veya çok yavaş bir pazarı olduğunda,

• Yarım kalmış veya teklif aşamasındaki projelerin değerleme çalışmalarında,

• Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekli durumlarda,

• Eklentiler ve yenilemeler söz konusu olduğunda,

• Fizibilite çalışmalarında

• Gelirlerin kapitalizasyonu yaklaşımına tam güvenilemiyorsa.

 

Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler.

Bu yaklaşım, Direkt Kapitalizasyon Yöntemi ve Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi olmak üzere 2 temel metodolojiyi destekler

Bu yöntemde değerleme uzmanı mülkün gelecekteki yararları ve üretme kapasitesini modelleyerek inceler ve geliri bir güncel değer göstergesini kullanarak kapitalize eder. Çalışmalar sırasında mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır.  Beklenti ilkesi yaklaşımın temel ögesidir. Yöntem ayrıca mülkün satış fiyatı ve kira beklentisi arasındaki ilişkiyi yansıtır.

Zorluklar

• Uygulayıcının gelir, gider ve boşluk tahminlerini çok iyi hesaplaması gereklidir.

• Benzer gelir-gider beklentileri olan örneklerinin verilerinin seçimi gereklidir.

• Getiri oranları benzer özellikleri olan mülklerden seçilmelidir.

Kullanılmasının uygun olmadığı durumlar

• Uygun ve sağlıklı ölçülebilir değerin alınabileceği verilerin olmadığı durumlar

• Gelir getirmeyen mülkler

Direkt Kapitalizasyon Yöntemi

• Sonuca varmak için yıllık gelirin mal bedeli ilişkisini kuran direkt kapitalizasyon (brüt kira çarpanı yöntemi)

• Toplam Yıllık Gelir x Mülkün Kendini Amorte etme Süresi = Değer veya

• Toplam yıllık gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer

Sık yapılan yanlışlıklar

• Toplam potansiyel brüt gelir yerine yalnızca yıl içindeki kira gelirlerinin dahil edilmesi,

• Kiralamalara baz kira + ciro uygulamalarında ciro ile ilgili yüzdenin kira rakamına dahil edilmeden analiz yapılması,

• Karşılaştırılabilir mülkler karşılaştırılabilir kapitalizasyon oranına sahip olup olmadığına bakılmaması,

• Bina sahibi tarafından kullanılan alanlar varsa bunların dahil edilmemesi

Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi

Zaman içindeki potansiyel gelir kaynaklarının, nakit akışlarının, boşluk-kira kayıplarınında dahil edilip, faaliyet giderlerinin düşüldüğü ve  tekrar satış hasılatının da  yatırımın içine dahil edildiği, uygun bir geri dönüş iskonto oranı ile hesaplayan getiri kapitalizasyonudur. Yaklaşımda geleceğe yönelik; Güncel piyasa rayiçleri ve beklenen rayiç değişimleri; Mevcut taban kira ve sözleşmeye dayalı kira düzeltmeleri; Yenileme opsiyonları; Mevcut ve beklenen gider iadesi şartları, Kiracı değişimleri; Yeni kira sözleşmesi şartları, boşluk oranları, varsa kiracılara verilen sübvansiyonlar, kiracıya yer hazırlama maliyetleri, kiralama komisyonları, İşletme giderleri, İskonto oranı, Gelir kapitalizasyonu her iki yöntemle de hesaplandığında benzer değer göstergeleri üretmelidir.

 

Proje Geliştirme Yaklaşımı

Gayrimenkul ile ilgili bir veya birden fazla geliştirme projesi modeli uygulanır. Planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla desteklenip modellenir. Modelleme yasal olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli yani “en iyi ve en verimli kullanımı“ olmalıdır. Projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusu olur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider ön görüsü yapılır. Projenin hayata geçirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Sonuç kısmında; projenin performans ön görüsü yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılarak değere ulaşılır.